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不動産の評価について折り合いがつかない

不動産の評価額について折り合いがつかないとき―不動産相続に強い弁護士への相談が解決のカギ

• 「不動産の評価について相続人間で意見が対立しており、遺産分割協議が進まない」
• 「相続分や遺留分を請求するための適正な不動産の評価方法を知りたい」

こうした問題についてお悩みの方へ。
遺産に不動産が含まれる場合、その評価額に関する相続人間の意見の相違が原因で、遺産分割や遺留分に関する話し合いが進まないことは少なくありません。不動産は、相続財産の中でも特に価値が高いため、その評価方法や評価結果に納得がいかない場合、トラブルが生じる可能性が高くなります。このような状況に直面したとき、不動産相続に強い弁護士に早期に相談することが、円満な解決への鍵となります。この記事では、不動産の評価額に関するトラブルの原因とシノディア法律事務所が提供する解決策について解説します。

不動産の評価額が折り合わない理由とは？―不動産相続で起こりやすいトラブル

不動産の評価額に関するトラブルが相続で頻発する理由は多岐にわたります。これらの理由が複雑に絡み合うことで、相続人間での合意形成が困難になり、相続手続きが滞ることがよくあります。

1. 評価方法の違い

不動産の評価額は、その評価の方法によって大きく異なることがあります。例えば、不動産鑑定士による専門的な評価と、相続人自身が不動産業者に依頼して得た査定に基づく評価とでは、その評価額に乖離が生じることがあります。また、不動産の評価についての公的な基準には、公示価格（地価公示価格）、都道府県地価調査標準価格（地価調査標準価格）、固定資産税評価額、路線価（相続税評価額）があります。したがって、各人が根拠とする指標が異なれば、その評価額も大きく異なることがあります。このような場合には、相続人間で意見が食い違い、当事者同士の話し合いだけでは、合意に達することがとても難しくなります。

2. 当事者のもつ主観的な思い入れ

不動産の評価には、経済的な価値（客観的な交換価値）だけでなく、当事者の主観的な思い入れも大きな影響を及ぼすことがあります。例えば、親が長年住んでいた実家や、先祖代々受け継いできた土地、親族で共有する不動産などを評価するにあたっては、当事者の主観的な思い入れが強く影響することがあります。こうした不動産では、その評価額に対して相続人間で異なる見解が生じやすくなるのです。こうした感情が絡むことで、冷静で合理的な話し合いが難しくなり、トラブルの原因となることが多いのです。

3. 相続人間の不信感

相続人間に不信感がある場合、他の相続人が提示する評価額に対して疑念を抱き、合意形成が困難になることがあります。特に、家族間で長年のわだかまりがある場合や、疎遠になっている相続人同士では、信頼関係が欠如しているため、話し合いが進まないことが多いものです。このような状況では、相続人間の対立が深刻化し、問題がさらに複雑化することが避けられません。

4. 市場動向の変動

不動産の市場価格は、地域や経済状況によって大きく変動します。相続人が不動産の市場動向を正確に把握できていない場合、評価額に対する認識が異なり、それが原因で争いが生じることがあります。特に不動産の遺産分割では、相続発生から遺産分割の成立までに相当の期間が経過していることも多く、その間に不動産の価格が大きく変動していることがあります。また、特別受益や寄与分が問題になる事案では、遺産分割時点だけでなく、相続開始時点の評価も確定する必要があるため、二時点で価格の変動が大きい場合には、相続人間での評価は紛糾しがちです。こうした場合には、市場動向を適切に反映した評価が行われないと、相続人間での不満が募り、合意形成が難しくなりがちです。

5.不動産の権利関係が入り組んでおり複雑

不動産の一部が相続人や第三者と共有関係にあったり、借地権の負担のある土地であったり、建物を収益物件として第三者に貸していたり、一部の相続人が自宅の敷地として土地を利用していたりといった複雑な権利関係の絡んだ不動産については、その評価も複雑となります。このような複雑な権利関係が錯綜した不動産については、まず、それぞれの不動産についての権利関係を明らかにしたうえで、適正な評価を取得する必要がります。

6.不動産の評価に折り合いがつかない理由のまとめ

これらの要因が重なることで、不動産の評価額に対する合意が得られず、相続に関する話し合い全体が滞ることがあります。このような問題に対処するためには、不動産の相続に関する専門的な知識とトラブル解決に豊富な経験を持つ弁護士の介入が不可欠です。

不動産相続に弁護士に相談することで解決する不動産評価のトラブル―弁護士への相談が必要な理由

相続した不動産の評価に関するトラブルに対し、シノディア法律事務所は、次の理由から、不動産相続に強い弁護士への相談をお勧めしています。

1. 弁護士は依頼者の代理人として依頼者のために活動できること

弁護士は、依頼者の代理人として、依頼者の正当な権利と利益を守るために活動することができます。親族間であっても紛争事案については、弁護士法による非弁行為の規制と弁護士代理の原則により、他の士業や他の業種が当事者の代理人として活動することはできません。この点が、弁護士と他士業・他業種との最も大きな違いです。感情的な対立や信頼関係の欠如によって遅々として話し合いが進まない場合でも、弁護士は、依頼者の代理人として行動し、調停や審判、訴訟も含めたあらゆる手段をとることで、合理的な解決を目指すことができます。

2. 不動産鑑定士等との緊密な連携

シノディア法律事務所の弁護士は、不動産の公正かつ妥当な評価額の算定に必要な専門家である不動産鑑定士や、不動産相続につきものの税務の専門家である税理士、不動産登記の専門家である司法書士といった各種専門家と緊密な連携を図りながら、依頼者の利益を第一に守るため活動をします。これにより、客観的で信頼性の高い不動産の評価や税務上のリスクを踏まえて、相手方となる他の相続人と交渉し、相手方を説得することで、依頼者の方が納得できる形で最善の解決を目指すことができます。また、他の専門家と緊密な連携を取りつつ、調停や審判、訴訟などの法的手続を主体的に選択し、手続を進行させることで、トラブルの解決を着実に進めることができます。

3. 的確な見通しを踏まえた最適な解決手段の提供

相続した不動産の評価をめぐるトラブル解決するためには、相続法・不動産登記法といった法律に関する深い理解と最新の法律知識が必須です。シノディア法律事務所の所属弁護士は、不動産に関する法律問題の専門書の執筆活動などを通じて、常に最新の知見を発信しています。加えて、調停や審判、訴訟といった紛争解決制度にはその手続固有のルールが法律（手続法）で定められています。紛争事案では、相続法だけでなく、手続法の理解と習熟も不可欠です。調停や審判・訴訟になった場合には、事案がどのように進み、結果どのような見通しになるのか、例えば、遺産分割の調停や、遺留分侵害額請求訴訟で、裁判所による不動産鑑定が必要となった場合、鑑定費用がどの程度かかり、鑑定結果が得られるまでにどれぐらいの時間がかかるのか、鑑定の予納金はいつどのようなタイミングで準備する必要があるのかといった事柄についても、実際に依頼者の代理人として調停や訴訟を行い、鑑定申請などをしたことのある弁護士と、こうした活動をした経験のない他の士業・他業種とでは、見通しに大きな違いが生じ得ます。手続法を深く理解し、紛争解決のポイントに習熟していることも、弁護士が他業種・他士業に対して優位な点の一つです。
シノディア法律事務所の所属弁護士は、代表が家庭裁判所の調停官としての経験を有しており、相続法・不動産法だけでなく、各種手続法にも習熟しているため、あらゆる手段の中から依頼者にとって最善の解決策を提示することができます。また、法的根拠に基づく交渉を行うことで、相手方を説得し、依頼者が納得できる形での解決を目指すことができます。

不動産評価額で悩む前に―不動産相続に強い弁護士に相談することでトラブルを早期に解決する

不動産の評価額に関するトラブルは、相続の中でも特に難航しやすい問題です。評価額が納得できない場合や、相続人間で意見が対立している場合は、早めに不動産相続に強い弁護士に相談することが大切です。不動産評価額に関するトラブルでお悩みの方は、ぜひ、シノディア法律事務所にご相談ください。相談を通じて、解決への第一歩を踏み出しましょう。