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賃貸経営者・不動産オーナーのための相続対策

はじめに

相続トラブルの多くは「不動産」が関係してきます。中でも、遺産総額に対して不動産の価格が占める割合の高いケースでは、問題が複雑化しがちであり、解決までの期間も長期化する傾向にあります。特に、遺産中の不動産に賃貸マンション、賃貸アパートなどの収益不動産がある場合、相続人間でその適正な評価額につき合意が得られないことも多く見受けられます。

一般の方の場合、相続の当事者になることは多くありません。まして、相続トラブルともなれば、初めての経験という方がほとんどです。しかも、被相続人が収益不動産を所有していた場合、複数の法的問題（不動産の評価額、賃料収入の分配や管理方法など）が同時に発生するため、同時並行で問題への対応を進めていく必要があります。

収益不動産を調査する

まずは、収益不動産の価格を調査することが必要です。

収益不動産の場合、居住用不動産とは異なり、その評価額は、収益還元法と言ってその物件の収益価格（収益利回り）をベースに算定されることがあります。収益還元法によって物件を評価する場合には、評価額算定の前提として、賃貸条件、管理状況などをしっかりと把握する必要があります。特に、不動産の管理に全く関与していなかった相続人は、現実に管理している他の相続人に対して、報告や資料の提供を求めるなどして、きちんと情報を収集しなければなりません。

また、収益物件に関し、金融機関からの借入が残っている場合には、返済額と収益が見合っているかも十分に検討する必要があります。収支のバランスが著しく不均衡である場合には、限定承認や相続放棄といった方法も検討しなければならないかもしれません。

収益不動産の相続トラブル

1. 遺産分割における収益不動産のトラブル

遺産分割協議が成立した後は、その遺産分割によって収益不動産の所有権を取得した相続人が、収益不動産から生じる家賃や地代を収受する権利も取得します。他方で、遺産分割成立後は、収益不動産の所有者となった相続人が、管理・修繕に要する費用や、当該不動産の固定資産税も負担することになります。

遺産分割においては、収益不動産の評価方法が複雑になるため、この評価方法をめぐり、相続人間で激しい議論がなされることがあります。

① 収益不動産の評価額（時価）と相続税申告評価が乖離している

収益不動産を相続する場合、相続税の申告が必要となることがあります。土地の相続税申告評価額は、公示地価の概ね８割を目途に設定される路線価を基礎にして算定されます。さらに、小規模宅地等の特例に代表される不動産の評価を減額する特例が数多く存在していますので、もともと路線価をベースに算定された評価額がさらに減額されています。したがって、収支不動産の時価と相続税申告上の評価額との間に大きく乖離していることがあります。

② 収益不動産の評価額から債務を差し引くと主張している

収益不動産に関して、金融機関からの融資や預かり保証金、預かり敷金等の相続債務がある場合、この問題も遺産分割と併せて解決する必要があります。

よくあるケースとして、収益不動産を相続する相続人が債務も相続することを前提として、収益不動産の評価額からこの債務を差し引くという主張です。収益不動産を相続しない他の相続人にとっては、一見、有利に見える提案ですが、時価よりも安く評価した収益不動産の評価額からさらに債務額を差し引くことで、収益不動産の評価額は相当低額となるため、他の相続人は、相続分を大幅に減らされてしまう可能性があります。

2. 遺産分割以外における収益不動産の相続トラブル

① 遺産分割協議等と並行して、収益物件の管理方法や収受した賃料の分配方法を協議する必要がある

相続開始から遺産分割協議が完了するまでの間、収益不動産は、相続人全員の共有となり、賃料は各相続人が相続分に応じて取得することになります。他方、その管理や修繕にかかる費用も相続人が相続分に応じて共同で負担すべきということになります。

ところで、相続開始後、金融機関に相続開始の届出がなされると、原則として、被相続人の口座は凍結され、入出金ができなくなります。しかしながら、この場合でも賃料は継続的に発生するため、賃料の受け入れ口座を誰の名義とするか、回収した賃料を誰がどのように管理するのか等が問題になります。

よくあるケースとして、生前から故人の財産を管理していた特定の相続人が、賃貸管理会社の回収した賃料を単独で取得し、他の相続人への分配を拒否しているといったことがあります。
こうした事案についての一般的な解決方法としては、賃料を独占している相続人に対し、遺産分割の協議を申し入れるとともに、当該相続人が話し合いに応じない場合には、速やかに遺産分割調停を申し立て、調停内で収益不動産の帰属とあわせて、収受した賃料の分配方法についても取り決めることが効果的です。また、当該相続人が多額の賃料を自己のために費消しているおそれがある場合には、家庭裁判所に対し審判前の保全処分を申立て、遺産管理人を選任してもらい、遺産分割が成立するまでの間、遺産管理人に収益不動産を適正に管理してもらうことも検討すべきです。

② 相続税等の税務申告・納税のための協議が必要

相続税の申告・納税は、原則、相続開始から１０か月以内に行わなければなりません。相続税の申告・納税期限までに遺産分割協議が成立しなかった場合であっても、未分割のまま各相続人が法定相続分で相続をしたとの内容でいったんは相続税の申告・納税を行う必要があります。申告期限までに納税ができない場合、加算税や延滞税というペナルティが課されます。

他方で、相続人が自己資金で相続税を納付することができない場合には、遺産中の預貯金や株式、投資信託といった流動性の高い資産を解約払戻しするなどして換金し、相続税の納税資金に充てることが一般的です。もっとも、相続開始後に遺産中の預貯金等を解約・払い戻して換金するためには、原則として、相続人全員が協力し遺産分割を成立させる必要があります。したがって、遺産中の預貯金などをもって相続税の納税資金に充てることを検討すべき事案では、相続税の申告期限までに遺産分割を成立させることが極めて重要となります。換言すれば、相続税申告を伴う遺産分割が紛争化した場合、期限までに相続税を申告・納税することが困難となるリスクが高まります。

実務上、こうした問題に対応するための方法としては、①遺産分割前の預貯金払戻し制度の利用を検討する、②預貯金のみを対象とする遺産の一部分割を進めるといった方法が考えられます。もっとも、①の方法のうち、(ⅰ)家庭裁判所の判断を経ることなく預貯金の払い戻しを受ける制度には、払戻しを行う相続人の法定相続分の３分の１までかつ同一の金融機関からの上限額１５０万円という払戻し額の上限規制があります。また①のうち、(ⅱ)家庭裁判所の判断を得た上で預貯金の払戻しを受ける方法は、仮分割の仮処分という申立てを伴うため、高度な法的知識と経験が必須であって、一般の方が独力で行うのは現実的ではありません。さらに、②の一部分割は、預貯金のみを先行して分割し、収益不動産の分割は後回しにする方法となりますが、「遺産の一部を分割することにより他の共同相続人の利益を害するおそれがある場合」には、認められないという問題があります。したがって、こうした事案については、相続問題に精通した弁護士に相談することが必須と言えます。

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